Ob eine besonders hohe Gewerbemiete sittenwidrig ist, hängt von der sachverständigen Ermittlung der ortsüblichen Miete anhand vergleichbarer Objekte ab. In diesem Fall hatte eine Gesellschaft Gewerberäume angemietet und einen Teil davon zu einer deutlich höheren Miete untervermietet. Das Oberlandesgericht Frankfurt hielt den Untermietvertrag für unwirksam. Es nahm ein grobes Missverhältnis zwischen vereinbarter Miete und objektivem Mietwert an und stützte sich dabei auf die Miete des Hauptmietvertrags sowie auf allgemeine Marktberichte zu Büroflächen.Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf. Das Oberlandesgericht habe den Marktwert der Gewerberäume ohne sachverständige Hilfe bestimmt, obwohl die Vergleichbarkeit der herangezogenen Referenzwerte streitig war. Da die Flächen als Fitnessstudio mit Bar genutzt werden sollten, war es klärungsbedürftig, ob die Mieten für Büroflächen als geeigneter Vergleichsmaßstab herangezogen werden durften. Der von dem Kläger gestellte Beweisantrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens hätte das Gericht nicht übergehen dürfen.Darüber hinaus genügt ein überhöhter Mietzins allein nicht. Hinzu treten muss, dass der Begünstigte die wirtschaftliche Unterlegenheit des anderen Teils bewusst ausgenutzt hat. Ist der benachteiligte Vertragspartner Vollkaufmann, begründet dies in der Regel die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte keine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit ausgenutzt hat.Die Entscheidung verdeutlicht, dass Gerichte wirtschaftliche Bewertungen auf belastbarer Tatsachengrundlage treffen müssen. Wer sich auf sittenwidrige Preisüberhöhung beruft, muss die Marktverhältnisse sachverständig nachweisen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13. Mai 2026, Aktenzeichen: XII ZR 74/24).Fiona Ruby ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.
First seen: 2026-07-21 13:27
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